Porto Maravilha: ‘A Caixa dá um tiro no pé ao não pagar a Concessionaria Porto Novo’

A Caixa dá um tiro no pé ao não pagar a Concessionaria Porto Novo. E a atual gestão da Cdurp está correta em cobrar uma solução. Mesmo com a crise econômica que o pais atravessa, seria possível para a Caixa atuar junto ao Mercado para gerar liquidez (dinheiro em caixa) e cumprir sua obrigação de pagar as contraprestações do contrato de Parceria Púbico Privada (PPP) do Porto Maravilha. Desde junho de 2011, já foram investidos 5 bilhões de reais em serviços e obras. E os resultados são admiráveis.

Na gestão passada, quando a Caixa alegou não ter liquidez para pagar as despesas do Porto Maravilha, negociamos a reprogramação do contrato, diminuindo o valor das contraprestações ao mínimo possível (R$ 12,5 mm/mês), a partir de janeiro deste ano, para manter a prestação de serviços de operação, manutenção e conservação de toda a região, que inclui não só a Orla Conde, mas também Saúde Gamboa, Santo Cristo, os Morros da Conceição, Providencia e Pinto, e os túneis 450 e Marcelo Alencar, para dar tempo para a Caixa gerar liquidez. Passado um ano, a situação é a mesma.

A Caixa é gestora do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), que pertence ao FGTS. O FIIPM detém o estoque de Certificados de Potencial de Construção (Cepacs) e vários terrenos na região portuária, que somam cerca de 400 mil metros quadrados. A função da Caixa é rentabilizar esses ativos para pagar as despesas do Porto Maravilha e remunerar o FGTS. E isso até 2035. A rentabilidade do FIIPM é decorrência direta da transformação urbana da região. É sua qualidade que atrai os investidores. De acordo com o último relatório da CVM, os ativos do FIIPM somam pouco mais de 10 bilhões de reais.

A Caixa vem negociando esses ativos (Cepacs e terrenos) com rentabilidade alta, mas com recebimentos começando daqui a 3 anos ou mais, por isso, anuncia não ter liquidez (dinheiro em caixa) neste momento. Há vários mecanismos no mercado os quais a Caixa poderia utilizar para pagar as despesas do Porto Maravilha: renegociar ao menos alguns destes contratos para antecipar receitas, securitizar créditos imobiliários, vender parte dos ativos, por exemplo.

Certamente os investidores que já tem empreendimentos na região como Tyshman Spier, JPL, Cirela, por exemplo, teriam interesse em negociar uma solução. Em todos os casos os recebimentos poderiam ser feitos na proporção dos pagamentos devidos. Uma eventual perda de rentabilidade agora certamente será compensada com a valorização dos ativos nos próximos anos. Um gesto de esforço seria ao menos a Caixa abrir mão da taxa de administração, que este ano é de 34, 2 milhões de reais, conforme informado no site da CVM.

Ocorre que, o que atrai investimentos para região é a sua qualidade, decorrente das obras entregues e dos serviços prestados, que deverá aumentar ainda mais com a declaração do Cais do Valongo, redescoberto durante as obras, como Patrimônio da Humanidade. Ademais, há que se preservar os ganhos sociais obtidos com a melhoria dos serviços para a população, o que inclui o fato de a Concessionária Porto Novo, fruto da adesão à estratégia de inclusão social da Operação urbana, empregar moradores e contrata pequenas empresas da região.

O fato de haver suspeição e investigações sobre corrupção nas decisões para alocação dos recursos do FGTS envolvendo ex dirigentes da Caixa, empresários e políticos, não pode impedir que a Caixa siga cumprindo suas obrigações. A prefeitura não tem envolvimento ou responsabilidade em relação à esta situação e tem cumprido o seu papel e a Cidade do Rio de Janeiro, bem como a população da região, não podem ser afetadas.

O FII Porto Maravilha é um dos maiores, senão o maior fundo sob gestão da Caixa. Dado o sucesso da requalificação urbana, o Porto Maravilha é um ótimo negócio e investidores sérios e com visão de longo prazo sabem disso. Mas é preciso proatividade por parte dos gestores da Caixa. A crise vai passar, mas para isso, é preciso agir. Não é compreensível que um investimento desta envergadura não tenha a atenção e a prioridade devida pela Caixa. Essa inercia não pode continuar.

Ao não cumprir sua obrigação agora, a Caixa está dando um tiro no pé e colocando sob ameaça os recursos do FGTS e os avanços tão importantes para a Cidade do Rio de Janeiro.

Artigo: Alberto Silva, ex-Presidente da Cdurp e Pedro Paulo, Deputado Federal – Texto publicado originalmente no blog do Pedro Paulo